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頭懸千億債務,富力地產苦熬一年 || 深度

2021-01-08  無冕財經

    去年,富力地產背負約1800億有息債務,在經過降價促銷、出售資產、裁員、股權融資等一系列自救后,它的債務壓力得到緩解了嗎?

    本文由無冕財經(wumiancaijing)原創首發

    作者:陳欣苗

    編輯:陳澗

    設計:布冬

    實習生:郭曼怡

    積極自救逾一年,富力仍在艱難求生。

    1月6日,廣州富力地產股份有限公司(02777.HK,下稱“富力”)公告稱,其已提前5日完成公司債券“16富力01”共計64.32億元的本金及利息支付。此前一日,“18富力10”共計75.11億元的回售本金及利息也已支付。

    兩日間,富力便兌付了約139.43億元的債務,這或與近期廣州國資委的馳援相關。

    據企查查顯示,2020年12月29日和30日,富力將其持有的廣州圣景房地產開發有限公司25%股權、廣州富景吉山房地產開發有限公司50%股權、廣州天力建筑工程有限公司90%股權,質押給廣州市城投投資有限公司,后者由廣州市國資委全資控股。

    富力的資金危機從2019年便開始顯現,過去一年,因疫情的突襲、“三道紅線”的出臺,背負近1800億有息負債的富力更疲于奔命,降價促銷、資產出售、減員、股權融資等降杠桿動作頻出。此番廣州國資委的介入,無疑釋放出積極信號。

    但現實仍不容樂觀。2021年,融資管控加碼,而富力仍有近400億的資金敞口(截至2020年三季度末)。更重要的是,持續的降壓措施將透支富力的發展空間,“富力的盈利潛在不達標及因降負債而增長放慢”,此前摩根大通在其2021年內房展望中表示。

     暴漲的“求生欲”

    為降負債,富力在過去的一年里不斷“開源節流”。

    在銷售端,富力積極試水線上營銷,不但請來明星李湘進行直播買房,還推出“百城百盤,老總直播”活動,讓公司管理層親自賣房。

    同時“以價換量”,加速資金回籠。比如,去年11月,據“財聯社”消息,富力挑選了全國近500億的貨值,交由易居上線售賣。不過,這些都不是很好賣的房源,包含了部分項目尾盤,有商鋪、車位等各種業態,“以較低折扣出售,犧牲利潤換取規?!钡膬A向明顯。

    行至12月,回款壓力之下,富力更是祭出員工購房政策。據該政策,員工只要購買2020年全年在售項目,并一次性付清全款,即可獲得最低75折優惠;促銷活動將延續到2021年初,且購買套數不限,可無條件免費更名。

    富力地產針對員工的購房優惠,圖片來自紅星新聞。

    不過,有富力內部員工向無冕財經(ID:wumiancaijing)研究員表示,該內部購房政策往年沒有,且實際上銷量好的樓盤并不參與此次活動,并非如政策中所說的全部樓盤。

    讓資金來得更快的方法還有資產甩賣。去年11月,通過轉讓廣州富力國際空港綜合物流園70%的權益,富力預計得到41.2億元的現金付款。這也只是開始,按照富力管理層的說法,無論是投資物業,或者發展項目,后續仍有出售的計劃。

    此外,富力也在通過多種方式融錢,包括配股融資、美元債、境內公司債、超短期融資券等。據無冕財經不完全統計,2020年全年,富力的總融資額約326.44億元。

    投資端的大幅收縮、內部組織架構調整等“節流”舉措也在同步進行。

    早在2019年下半年,富力便以一則暫停拿地的消息引起關注,進入2020年,公司更是延續了土地投資端的謹慎態度。據中指研究院數據,2020年富力未出現在房企拿地金額TOP100榜單中,拿地金額不足85億元,同比2019年跌幅超187.06%。

    同時,富力還兩番被曝大規模裁員。在2020年11月被曝“將暫停所有崗位招聘,2021年員工人數要在2020年的基礎上減少30%”后,富力火速發表聲明否認。

    隨后的12月,一份富力內部簽字的文件《關于2021年營銷體系各崗位人效管控的通知》流出,文件要求各地區一周內即刻同步啟動人員優化、淘汰及招聘相關工作,并在12月31前完成人員配置及新員工上崗培訓。

    富力某區域公司一位員工小林(化名)曾對無冕財經(ID:wumiancaijing)研究員表示,去年疫情過后,公司員工人數便優化了15%左右,薪酬也同步下降30%。

    從財務報表上看,富力的員工以及人力成本確實有所下降。截至2020年6月末,富力共有員工約39244人,2019年末為62305人,半年內員工人數降幅達37.01%;總員工成本則同比減少18.89%至14.6億元。

     債務窟窿難填

    富力質押的三家子公司廣州圣景、廣州富景吉山、天力建筑對應的資產分別是富力總部富力盈凱廣場、廣州天河吉山村舊改、富力旗下的一級建造資質總包單位,均為較優質的資產。

    另據財新報道,上述三家子公司之外,富力還于去年12月質押了另外七家子公司的股權。富力以此獲得的融資規模尚未可知,但其對資金的渴求可見一斑。

    實際上,近年來,富力的債務持續攀升,償債壓力巨大。雖已努力促銷售、回款,但2020年富力也僅實現1387.9億元的銷售額,同比微增0.4%,而這已是其連續兩年未完成銷售目標。

    截至2020年第三季度,富力的負債總額達3531.63億元;有息負債仍為1789億元,其中短期負債為752.7億元,同期貨幣資金僅為359.5億元,仍無法覆蓋短債。

    富力地產資產負債情況。

    在富力的借款中,有相當一部分為公司債。據國盛證券去年9月的統計,富力境內和境外公司存續債總規模約為688.56億元,未來三年境內債券到期均在100億以上。

    需要注意的是,富力近期回售的“18富力10”、“18富力08”均為4年期,利率分別達7%、6.58%,但投資者均在第二年末,即2020年末行使了回售選擇權,這或出于對富力資金面的擔憂。

    若算上未到期則回售的部分,富力需更頻繁地進行“借新還舊”。但在機構連番下調、融資持續收緊的情況下,其融資阻力愈發明顯。

    截至2020年三季末,富力剔除預收款后的資產負債率約為70.05%,凈負債率為175%,現金短債比為0.48,“三條紅線”全部觸及,不得新增有息負債。從去年4月開始,穆迪、惠譽、標普接連下調富力評級,摩根大通為代表的投資機構也開始謹慎看待富力。

    富力在融資渠道和成本上的艱難已顯現。去年9月,富力擬發行的26億富力酒店二期ABS已處于終止狀態;11月發行了一筆3.6億美元的兩年期優先票據,年利率高達12.38%,遠超行業平均水平。

    三季報顯示,2020年前三季度其籌資活動產生現金流量凈額,繼2012年后首度為負值。其中,富力通過借款取得的現金為425.1億,同比下滑47.7%。

    可見,富力的降負債壓力不容小覷。據國盛證券研報以2020年半年度的數據測算,若富力想要達到“橙色檔”、“黃色檔”、“綠色檔”要求,需要至少壓降約350億、450億、700億。

     前路艱難

    如今的富力更愿意向外界宣傳它的舊改戰略。富力董事長李思廉去年末接受媒體采訪時曾表示,舊村的總成本是招拍掛拿地的70%,安全性更高,未來的富力的舊城土儲占比會超過7成。

    但舊改的開發周期長、資金需求量大,短期內難以變現,長期看若不能成功轉讓,則會加重富力的負擔。目前,富力在全國范圍內已有80多個舊改項目,規劃總建筑面積超7000萬平米。

    富力地產營收及凈利潤情況。

    富力在意的還有酒店這一資產。2017年,富力以199億元的交易對價從萬達手里買到77家酒店,一躍成為世界最大的豪華酒店業主。富力的債務危機與這場交易息息相關,但李思廉仍用“絕對不后悔”來描述這筆交易的達成。

    富力的投資物業資產中,酒店規模是其他投資物業的1.5倍,亦是富力地產開發外的第二大資產。但目前該塊業務仍處于虧損狀態,大量的資金占用無疑是富力的“包袱”。2020年上半年,該業務負債約為18.6億元,同比增長10.7%。

    此前9月,有市場消息稱富力預計將在未來10個月內,通過將70余處酒店中的一部分,分拆成房地產投資信托基金在新加坡上市,從而盤活酒店資產以緩解償債壓力。但隨后富力表示,并未形成明確的時間進度表或實質性進展。

    從實際情況上看,無論是舊改還是酒店,都處于長周期業務,造血能力不足,反而需要充足的資金面支撐。這與富力的現狀相矛盾。

    為化燃眉之急,富力也計劃將旗下的投資性物業搬上貨架,但目前除了空港物流園外,仍未有確實的資產處置消息傳出。正如富力管理層所說,商業物業的談判一般都慢一點,也牽涉著一些公司的重組、稅務的安排。

    這似乎是一個無限循環。

    在回血能力不敵投資支出的情況下,富力對外部資金的依賴性強,不斷堆高債務。隨著融資趨緊,融資成本高企,富力需加速銷售回款降低資金成本,同時收縮拿地,減少剛性開支。

    然而,土地投資的放緩,使富力缺乏充足可快速入市的貨值,加之在價格上的妥協,將進一步影響其銷售業績和銷售回款,從而制約可持續發展,也最終使得杠桿率居高不下。

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